賃貸経営の種類と選び方｜アパート・マンション・戸建ての違いを解説
- 賃貸住宅経営は主にアパート・賃貸マンション・戸建て・賃貸併用住宅の4類型に分かれる。
- 収益指標の想定利回りは「年間収入（満室想定）÷建築価格×100」で計算する。
- 賃貸経営の収入は家賃・共益費・礼金・更新料の4つが基本。
- 賃貸住宅の管理を委託する場合、賃貸住宅管理業は国土交通省の制度対象になる。
- 確定申告は毎年2月16日〜3月15日に行い、収入から必要経費を引いた利益が課税対象になる。
経営 賃貸の結論
賃貸経営とは、所有する土地や建物を人に貸して家賃収入を得る事業のことです。
私は戸建て賃貸を3棟、12年運用してきました。正直に言うと、最初の物件選びで「立地さえ間違えなければ何とかなる」と痛感しています。
賃貸住宅の経営は、大きく4つの類型に分かれます。アパート経営、賃貸マンション経営、戸建て賃貸経営、賃貸併用住宅経営です。
収益の見方も先に押さえておきます。賃貸経営の利回りには想定利回りと実質利回りの2種類があります。
| 指標 | 計算式 |
|---|---|
| 想定利回り | 年間収入（満室想定）÷建築価格×100 |
| 実質利回り | （年間収入−年間支出）÷（建築価格＋建築経費）×100 |
1．賃貸住宅経営の種類
賃貸住宅経営は、アパート・賃貸マンション・戸建て・賃貸併用住宅の4類型に整理できます。
どれを選ぶかは、持っている土地の広さ・形・立地で決まります。建物の好みで選ぶものではありません。
| 種類 | 主な対象 | 向く土地 |
|---|---|---|
| アパート | 単身〜ファミリー | ある程度の広さがある住宅地 |
| 賃貸マンション | 幅広い世帯 | 駅近・容積率の高い土地 |
| 戸建て賃貸 | ファミリー | 狭小地・変形地でも可 |
| 賃貸併用住宅 | オーナー＋入居者 | 自宅と兼ねたい土地 |
1-1．アパート経営
アパート経営は、2〜3階建ての集合住宅を建てて複数の入居者に貸す、賃貸経営の中でも最もスタンダードな方式です。
戸数が複数あるので、1室空いても収入がゼロにならないのが強みです。
得られる収入は家賃が中心ですが、共益費・礼金・更新料も収入になります。
私の感覚だと、まとまった土地があってリスクを分散したい人にはアパートが合います。
1-2．賃貸マンション経営
賃貸マンション経営は、鉄筋コンクリート造などで中高層の建物を建て、より多くの戸数を貸す方式です。
戸数が多いぶん総収入は大きくなりますが、建築費も格段に上がります。
駅近で容積率が高い土地でないと採算が合いにくい。ここは正直、ハードルが高いと感じます。
一定規模以上の管理を専門業者に委託する場合、賃貸住宅管理業は国土交通省の制度対象になります。
1-3．戸建て賃貸経営
戸建て賃貸経営は、一戸建てを建てて1世帯に丸ごと貸す方式で、狭小地や変形地でも始めやすいのが特徴です。
私が3棟運用しているのがこのタイプです。実体験で言うと、ファミリー層は一度入ると長く住んでくれる傾向があります。
入退去の回数が少ないので、原状回復や募集にかかる手間が読みやすい。これは戸建ての地味だけど大きな利点です。
1-4．賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、1つの建物に自宅部分と賃貸部分を併せ持つ方式です。
家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるので、自宅を持ちながら経営を始めたい人に向きます。
ただし、自分の生活空間と入居者が同じ建物にある。この距離感が苦手な人には正直おすすめしません。
2．賃貸住宅経営のメリット
賃貸住宅経営の最大のメリットは、毎月の家賃という形で安定した収入が継続して入ることです。
幅広いエリアで需要が見込める点、相続税の節税につながる点も見逃せません。
2-1．安定した収益を得られる
賃貸経営は、入居者がいる限り毎月家賃が入る、収入の見通しが立てやすい事業です。
収入の中身は家賃・共益費・礼金・更新料の4つで、このうち家賃が柱になります。
前述の成和不動産の説明でも、これら4つが賃貸経営の収入として挙げられています。実際、私の戸建ても更新料が地味に効いています。
2-2．幅広いエリアで賃貸需要が見込める
住まいは生活の必需品なので、都心だけでなく地方の住宅地でも一定の賃貸需要が見込めます。
事業用テナントのように景気で需要が大きく振れにくいのが住居系の強みです。
私の戸建ても駅から離れた住宅地にありますが、ファミリー需要は安定しています。
2-3．用途地域の制限を受けにくい
住宅は多くの用途地域で建てられるため、店舗やオフィスよりも土地活用の選択肢が広がります。
つまり「ここは住居しか建てられない」という土地でも、賃貸住宅なら経営できる可能性が高い。
店舗系の活用が難しい土地を持っている人ほど、賃貸住宅は現実的な答えになります。
2-4．相続税の節税効果が見込める
土地に賃貸住宅を建てると、更地のまま持つより相続税評価が下がり、節税につながります。
なお、賃貸経営の利益には所得税がかかります。収入から必要経費を引いた利益が課税対象です。
確定申告は毎年2月16日〜3月15日。初年度はここでつまずく人が多いので、領収書は最初から整理しておくと楽です。
よくある質問
最後に、賃貸経営を始める前に多くの人が調べる3つの疑問にまとめて答えます。
よくある質問
私からの率直な一言です。賃貸経営で迷ったら、建物の種類を考える前に、まずその土地に住みたい人がいるかを確かめてください。需要さえあれば、経営は驚くほど安定します。
